El Administrador

Designación del Administrador

Para atender adecuadamente a la satisfacción de las necesidades e intereses comunes a todos los copropietarios, la ley 13.512 impone un sistema de administración del edificio de propiedad horizontal y obliga a colocar a su frente a un administrador (art. 9º, inc. a).

La administración del consorcio consiste en la realización de todos los actos que tiendan a la conservación normal del edificio, y la de aquellos de mayor significación que los meramente conservatorios, en los que la urgencia torne inconveniente la pérdida de tiempo de una convocatoria a asamblea para recabar el mandato pertinente.

En base a esta cuestión, se entiende que la existencia del administrador en el consorcio es de carácter obligatorio, es decir que, -en materia de propiedad horizontal-, el administrador es un órgano esencial del que no puede prescindirse (art. 11, ley 13.512).

El Primer Administrador de un edificio de pisos o departamentos se encuentra nombrado en el mismo Reglamento, o bien mediante Acta de Nombramiento a propuesta de la Empresa Constructora.

Los Administradores subsiguientes serán nombrados en la asamblea extraordinaria por los porcentajes establecidos en el Reglamento de Copropiedad.

Es común que la asamblea de copropietarios nombre administrador sin quórum y mayoría reglamentaria, y que éste comience a administrar, no impugnen la asamblea, y dejen transcurrir el tiempo sin observación alguna.

En este supuesto, el administrador de hecho se transforma en administrador de derecho por el transcurso del tiempo y ante el silencia de los consorcistas, que en este caso, obra como consentimiento. Pasado un tiempo prudencial, no podrá impugnarse la designación.

Designación judicial de administrador

En los casos extremos en los cuales peligre la vida misma o la existencia del consorcio y la convivencia dentro del inmueble, corresponde designar a un administrador de oficio, ajeno a los intereses de los copropietarios y de quien se había venido desempeñando en el cargo. 
La designación de un administrador judicial es una medida que se caracteriza por su transitoriedad, ordinariamente reflejada en su mantenimiento mientras dure la situación de emergencia que le dio origen, estando en principio limitada al lapso que se insuma en solucionar las cuestiones judiciales pendientes, sin perjuicio de que las partes puedan peticionar el cese de lo dispuesto si consideran que las condiciones que determinaran la medida se han modificado sustancialmente y la subsistencia de la misma no se justifica. 

En líneas generales corresponde destacar que el fracaso de las asambleas, -por falta de quórum o de mayorías necesarias para tomar una decisión-, autoriza la designación judicial del administrador, atento a que la existencia del mismo resulta indispensable para el funcionamiento del consorcio, por lo que no puede subordinársela indefinidamente al logro de una determinada mayoría. 
 

Cabe tener presente que si el nombramiento del administrador no puede lograrse por la vía normal de las asambleas, ni tampoco por el procedimiento judicial de excepción que indica el artículo 10 de la ley 13.512, el juez, -atento a la importancia del problema para la vida del consorcio, debe designarlo de oficio.

Marco Legal 

Artículo 9 Ley 13.512

“…El Reglamento debe proveer, obligatoriamente, y por lo menos a los siguientes puntos: 
a) Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o un extraño, que tendrá facultades para administrar las cosas de aprovechamiento común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo".

Código Civil: Mandato

El desempeño del Administrador se rige por las normas del Código Civil (mandato) por el hecho de "manejar" dinero y/o bienes ajenos, asumiendo la responsabilidad y la obligación legal de rendir cuentas. 

Art. 1904: "El mandatario queda obligado por la aceptación a cumplir el mandato y responder de los daños y perjuicios que se ocasionaren al mandante (consorcio-consorcistas) por la inejecución total o parcial del mandato"

Art. 1908: "El mandatario deberá abstenerse de cumplir el mandato cuya ejecución fuera manifiestamente "dañosa" al mandante (consorcio-consorcistas)

Art. 1909: "El mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones, y entregar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato, aunque lo recibido no se debiese al mandante"

Art. 1913: "El mandatario debe intereses de las cantidades que aplicó a uso propio, desde el día en que lo hizo, y de las que reste a deber desde que se hubiese constituido en mora de entregarlas" 

Ley 19.724 de Pre-Horizontalidad. Derecho de los adquirentes a designar Administrador
Por lo general, las Constructoras nombran por sí mismas al Administrador cuando, -juntamente con las escrituras respectivas-, se redacta el Reglamento de Copropiedad y Administración.

Sin embargo, la Ley 19.724 difiere de este mecanismo, a saber:

Artículo 25: Administrador Provisorio

"Terminada la construcción y aunque no medie tradición, el propietario convocará a los adquirentes con contratos debidamente registrados a una asamblea dentro de los treinta (30) días de concluida aquélla, a fin de designar administrador provisorio, el que será elegido por simple mayoría. La mayoría se determinará según los porcentuales asignados a las respectivas unidades en el proyecto de subdivisión".

Hay que tener en claro que el artículo menciona que “el propietario" convocará a los "adquirentes", Por lo tanto, si no hay adquirentes previos, la constructora (lo sea o no) asume la condición de "propietario", por lo que, -en este caso-, el concepto de constructora y propietario es un tanto vago y ambos están unificados por definición.