La Asamblea del Consorcio
La Asamblea es el órgano de deliberación de la propiedad horizontal y la única forma que tiene el régimen de de tomar decisiones válidas sobre asuntos comunes en los edificios de pisos o departamentos.
Estas reuniones se clasifican según cuál sea su contenido en: Ordinarias y Extraordinarias.
Asambleas Ordinarias
Son anuales. Las convoca el Administrador en la fecha que ordene el Reglamento o seguidamente al cierre del ejercicio anual. Se encuentran previstas en el Reglamento. Su finalidad y Orden del día es la Rendición de Cuentas del Administrador por el ejercicio finalizado, aprobación del Balance de las Cuentas del Edificio, cierre del período y efectuar las Previsiones y Presupuestos para el período venidero.
Asambleas Extraordinarias
Se realizan todas las veces que administrador necesite convocarlas a los fines de tratar temas de interés común, aprobar presupuestos de obras importantes o cualquier otro tema que no admite dilación, o bien, ante el pedido de una cantidad de consorcistas.
COMO SE CONVOCAN
Las Asambleas deben ser convocadas por el Administrador con la antelación prevista en el Reglamento, debiendo notificarse fehacientemente a cada copropietario.
ORDEN DEL DÍA
La convocatoria debe incluir un Orden del Día que dará a conocer los temas a tratar en la misma y representa el orden en que deberá procederse en un acto de asamblea, debido a que el término Orden del Día, define una secuencia de ordenamiento de carácter numeral y progresivo en razón de disposiciones reglamentarias e importancia.
CARACTERÍSTICAS
Consta de dos estructuras dispuestas de acuerdo al siguiente orden de importancia:
1. Disposiciones concernientes a reglamento:
a.Validez de la Asamblea;
b.Designación del Presidente de la Asamblea;
c.Designación de un Secretario de Actas;
d.Designación de los responsables para refrendar el acta.
2. Disposiciones a tratar: cada uno de los puntos de interés de los copropietarios.
3. Como todo objeto formal de redacción, la Carta de Convocatoria a Asamblea consta de 3 partes:
a.Encabezado
1)Lugar y fecha de emisión
2)Carácter del llamado (Ordinario o Extraordinario)
3)Dirección del Consorcio al que corresponde el llamado a Asamblea
4)Fecha de la Asamblea
5)Horario de la Asamblea
b.Cuerpo Se detalla el carácter del llamado suscrito por el administrador
La expresión "Orden del Día" propiamente dicho
1)La falta de inclusión de un asunto a tratarse en una asamblea de copropietarios en el orden del día correspondiente, vicia de nulidad a la decisión que se tome respecto de esa cuestión. El requisito apuntado obedece, -fundamentalmente-, a la necesidad de que cada miembro del consorcio pueda emitir, en su oportunidad, un voto consiente a favor o en contra de las propuestas en examen.
2)No es admisible que, bajo la indeterminada denominación de "asuntos varios", se delibere y resuelva en la asamblea de copropietarios sobre cuestiones de fundamental importancia para los integrantes del consorcio, no incluidos en el orden del día. Si en el trámite de las asambleas se ha introducido esa práctica viciosa, no es acertado que el juzgador la convierta en norma obligatoria
c.Pie:
1)Firma.
2)Aclaración
3)Cargo del firmante
Resulta importante realizar dos convocatorias a la misma, debido a que, en el caso que no exista quórum en la primera, se podrá realizar la reunión de propietarios en segunda convocatoria siendo perfectamente válida, siempre y cuando el Reglamento de Copropiedad lo contemple.
MOCIONES DE ORDEN
Las Mociones de Orden son aquellas mediante las cuales un presente en la Asamblea solicita se incorpore al Orden del Día un punto en particular, ya sea porque fue deliberadamente omitido por el administrador o bien, porque surgió espontáneamente como consecuencia de las deliberaciones.
Esta moción deberá constar en el Libro de Actas conjuntamente con los datos del mocionante, y acto seguido deberá ser votado por los presentes.
Para aprobarla, siempre habrá que respetar lo que estipule el Reglamento de Copropiedad y Administración, pero, si en la disposición de las mayorías reglamentarias del mismo no está contemplado, se deberá emitir otra Moción de Orden para decidir la fórmula a emplearse, o asumir, por default, su aprobación por mayoría simple (la mitad + 1) de los presentes.
Una vez aprobada e incorporada al Orden del Día, tendrá valor de aplicación. Esto resuelve muchos casos en los cuales el administrador, ex profeso, omite el ítem: "ratificación o remoción del representante legal del Consorcio y su reemplazo" (textualmente).
QUÓRUM
Es el número de concurrentes indispensables para que la asamblea pueda sesionar. Alcanzar el quórum es el mayor de los problemas por el cual atraviesa gran cantidad de consorcios, debido a que la mayoría de los Reglamentos exigen superar los 2/3 de propietarios para llamar a una asamblea. Sin embargo, si se presentare algún acontecimiento que ameritara la sesión de la asamblea de manera urgente y no se pudieran reunir las mayorías necesarias para sesionar, se podrá proceder a la apertura de la vía del Art. 10º de la ley 13.512, mediante el cual se solicitará al juez correspondiente la convocatoria a la reunión, la cual se llevará a cabo en presencia suya y con el fin de tomar medidas urgentes.
Resulta importantísima la asistencia de los propietarios a las asambleas debido a que cualquier decisión que se tome en ella los vinculará y obligará, aunque no hayan asistido; siempre y cuando la misma haya sido válida, convocada con la antelación necesaria, notificada y con quórum o bien, sin quórum en segunda convocatoria.
CUARTO INTERMEDIO
El cuarto intermedio es determinado por la asamblea de acuerdo a lo establecido por el Artículo 9 de la Ley 13.512 inciso d). Dicha asamblea se reanudará en la fecha prefijada en la misma y el tratamiento será solo sobre los puntos específicos que hayan quedado pendientes de discusión y/o aprobación, o bien porque no se haya llegado al quórum necesario para sesionar. Resulta importantísimo notificar a los demás copropietarios que no estuvieron presentes en la misma, la disposición de este cuarto intermedio.
Ahora bien, qué sucede si se establece un Cuarto Intermedio de unos minutos y, al continuar con la Asamblea, algunos propietarios han decidido retirarse y ya no se alcance con el Quórum. Se podrá seguir sesionando? ¿Se pueden sumar nuevos miembros que no estuvieron presentes al comienzo de la Asamblea?
El cuarto intermedio es una pausa en la misma asamblea, por lo tanto, se reanuda con los que estén presentes en el momento de continuar. Con respecto a la votación, deberá respetarse el cómputo que establezca el Reglamento de Copropiedad y Administración para la aprobación de decisiones, sin importar si el propietario estuvo presente desde el momento de comenzar la Asamblea o bien, se incorporó luego del Cuarto Intermedio, siempre y cuando el reglamento no lo prohibía explícitamente. Si no se llega con la votación mínima, se pasará a otro Cuarto Intermedio.
VOTACIÓN
El voto es uno de los derechos más importantes del consorcista, ya que mediante su ejercicio se manifiesta la voluntad de la comunidad.
Aprobación
Los votos pueden computarse por porcentual, por unidad o combinación de ambos y siempre en armonía a lo que disponga el Reglamento de Copropiedad y Administración.
Art. 10. “Los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el Reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un voto. Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se unificará la representación”
Art. 16: “En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial”.
Se requiere unanimidad para hipotecar el edificio, ejecutar una obra nueva en partes comunes en beneficio de uno y modificar una cláusula estatutaria del Reglamento
Cantidad de votos necesarios para producir una resolución válida
Mayoría Absoluta: La mayoría absoluta requiere, matemáticamente, la mayoría (más de la mitad) de los votos de los miembros que componen el órgano en cuestión, por ejemplo, el Consorcio. La mitad más 1 del total de propietarios (por unidad funcional o por porcentual)
Simple Mayoría o Mayoría Ordinaria: a) La mitad más 1 de los asistentes a la Asamblea. b)La mayoría simple u ordinaria en los sistemas parlamentarios y, por extensión, en cualesquiera órganos colegiados públicos y privados, requiere, para la aprobación de un asunto, que los votos a favor sean más que los votos en contra. c)La mayoría simple, por contraposición con la mayoría absoluta, no requiere que el cómputo se haga sobre todos los miembros del órgano, sino sólo con los presentes. Tampoco importa el número de votos favorables con tal de que estos superen al de votos desfavorables y, por lo tanto, no importan, para saber si se alcanza tal mayoría, el número de abstenciones o ausencias. d) No se requiere un mínimo de votos.
Mayoría Cualificada o de Dos Tercios. a) Implica que la votación sobre un asunto sometido a su consideración, requiera, para su aprobación, que se emita un porcentaje específico de votos a su favor (normalmente mayor del 50%). b) Se trata de una mayoría especial impuesta por la Ley, en nuestro caso, el Reglamento de Copropiedad y Administración. Con ello se busca que una decisión muy sensible deba adoptarse por una muy amplia mayoría.
PARTICIPACIÓN DE LOS MOROSOS
Para que un copropietario no tenga voz ni voto en una asamblea, dicha restricción debe estar establecida en el reglamento de Copropiedad que rige la vida consorcial mediante una cláusula especial, estatuyendo que el consorcista moroso no puede asistir a las asambleas o que en las mismas se debe abstener de votar u opinar sobre los puntos a tratar.
La mora en concepto de expensas comunes ha sido un tema que dio lugar, tanto a la doctrina como a la jurisprudencia, a exponer distintos argumentos.
La limitación impuesta por los distintos Reglamentos de Copropiedad a los copropietarios en mora ha sido criticada por considerarse la titularidad de dominio inherente a la calidad de miembro del consorcio. En consecuencia, no se puede restringir de manera o forma alguna el derecho de deliberar y votar en las asambleas.
De igual modo, se ha comentado que el hecho de ser deudor no quita el derecho de votar u opinar sobre asuntos que son de incumbencia del consorcio; es decir, que aún estando atrasado en el pago de las expensas, se sigue siendo consorcista.
Por otra parte, se ha establecido que la obligación de contribuir a las expensas es de naturaleza contractual, por lo tanto son de aplicación los principios surgidos del Artículo 1.197 del Código Civil, que dice: "Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la misma ley". La norma legal se refiere a toda convención lícita, por ende, si el reglamento así lo dispuso, es ley para los consorcistas.
La jurisprudencia ha fallado diciendo que si un propietario demandado no puede tener acceso a las asambleas del consorcio en virtud de una cláusula del reglamento de copropiedad que se lo impide por la mora registrada en el cumplimiento de sus obligaciones, sólo él es responsable de la situación creada.
Resumiendo: sólo puede prohibírsele a un propietario participar de una asamblea con sus opiniones y votar sobre los puntos del Orden del día siempre que el Reglamento de Copropiedad del Consorcio así lo establezca. Puede no obstante participar como oyente.
AUTORIZACIONES
El ocupante no propietario de una unidad funcional, que acredite su legitimación ante el administrador, puede asistir a las asambleas e intervenir en sus deliberaciones, siempre y cuando el propietario de la unidad funcional no se encuentre presente y, además, cuente con un acta de autorización o un poder formal que lo faculte para tomar las decisiones comunes al consorcio en el nombre de su propietario.
Amplia o General.
Está autorizado para representar al propietario en todas las reuniones de consorcio hasta la finalización del contrato, siempre y cuando no se exceda en sus funciones, tenga al día el pago de su alquiler o continúe en el departamento luego de finalizado su contrato. Llegado este caso, el propietario podrá disponer la revocación del poder en cualquier momento, aunque se haya pactado por todo el contrato. La única cuestión en la que el inquilino NO podrá decidir será sobre el destino del inmueble, a saber, su venta.
Restringida.
Lo habilita solamente a decidir sobre los temas a tratar en el marco de la asamblea o bien, para votar en algún punto en particular y abstenerse de los demás. En estos casos se redacta un acta para una asamblea determinada.
Alcances
Los copropietarios NO pueden negarse a dejar votar al inquilino, debido a que el representado (propietario) responde por los actos del representante (inquilino). Sin embargo, para que la carta de autorización cumpla los pasos formales necesarios para votar en la asamblea, debe estar dirigida al administrador y al consejo de administración con copia sellada por quienes la reciban.
El asistente a la reunión no debe ser, necesariamente, ocupante del edificio, sino que puede designarse como representante al propietario a cualquier persona ajena al mismo, tal como un amigo o familiar. Los poderes para representar a un propietario en una asamblea nacen y mueren en el acto jurídico mismo para el cual fue conferido dicho poder; no lo habilita a nada que no esté dentro de la propia asamblea y con las restricciones del caso